湖州职业技术学院物业服务采购：需求算到每个岗 履约盯住每一单
高校后勤服务社会化采购改革持续推进，不少院校面临采购需求管理、采购风险防控等多重考验。湖州职业技术学院结合新校园搬迁契机，分步推进后勤服务社会化采购，通过深入开展采购需求调查、核定人员配置、强化履约验收，从源头防范资源浪费、采购文件出现倾向性条款等风险。

实地走访

扎实做好市场调研

“学校原有后勤服务长期由校属资产公司承接，服务人员年龄偏大，服务能力仅能满足老校园的基础保障需求。新校园体量大、建设标准高，原有人员配置和服务能力难以达到高标准的服务要求。因此，学校借助新校园搬迁之机，将部分公共物业项目剥离，转为社会化采购，推动后勤服务社会化。”湖州职业技术学院资产管理处相关负责人介绍。

物业服务在转向社会化采购的过程中，学校如何编制好采购需求？在该负责人看来，采购需求是政府采购的源头和根基，直接决定服务质量与采购成效，要编制一份高质量的采购需求，扎实充分的市场调研必不可少。

为摸清市场行情、科学核定预算、杜绝倾向性条款与不合理门槛，学校前期进行了充分的市场调研。一方面，委托熟悉物业服务的校属资产公司负责人牵头，实地走访省内高校，调研各高校物业服务供应商、同类项目的采购需求确定以及采购文件编制等，借鉴成熟实践经验，为新校园物业服务采购夯实基础。

另一方面，主动对接物业行业头部企业，了解市场现状。学校选取物业行业多家具有代表性的物业供应商开展调研，了解产业发展状况、市场供给情况及同类采购项目历史成交信息等。同时，学校同步搜集其他高校的采购文件作为参考，据此编制采购需求，确保需求完整明确。

精准编制需求

做实人员成本测算

“完整明确的采购需求，是保障项目落地质量的关键。”该负责人介绍，物业服务的成本主要是人员薪酬，各教学、后勤科室提报需求时，会结合楼宇面积、在校生规模、作业频次等实际指标，拟定岗位设置、人员数量、服务内容等基础方案，杜绝脱离运行实际的采购需求。学校再对提报的需求进行研判、整合，形成统一的人员配置方案与服务标准，避免岗位重复、人员冗余。

人员设置还需结合实际。以保洁岗位为例，学校按服务面积测算岗位设置，公共区域清洁相对简单，人均负责清洁面积较大；教室、会议室等区域需挪动桌椅、待清洁物品种类多、操作难度大，人均负责清洁面积较小。经测算后，公共物业服务项目需配置131人，学生公寓物业服务需配置91人，岗位覆盖项目经理、主管、技术人员、保洁、宿管值班人员等，工程岗位须持证上岗。

闭环履约管控

守住服务质量底线

源头管住采购需求，后端还要抓好履约管控。上述负责人介绍，学校建立了常态化考核机制，将日常巡查、突发事件处置、师生满意度测评等纳入月度、年度考核，考核结果直接与履约保证金挂钩。考核规则明确：综合得分85分及以上，履约达标不予扣款；考核得分低于85分即为不合格，按照75分、65分等不同分值，扣减履约保证金。

从新校园运行实际效果来看，中标的两家物业供应商履约稳定。在新旧校园交替、工程收尾的特殊窗口期，供应商主动承接了大量额外保障工作，处理了各类突发问题，大幅降低了学校的管理成本。姚华焘